房地產(chǎn)抵押貸款(以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)抵押貸款)是眾多抵押貸款中一種，近年來受我國(guó)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升的影響，房地產(chǎn)作為抵押物，在眾多抵押貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要位置。目前房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)非常成熟，貸款的途徑也較多，我國(guó)的主要途徑包括：銀行、信托、典當(dāng)、小貸公司、P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。

(一)各類房產(chǎn)抵押貸款途徑分析

銀行房產(chǎn)抵押貸款，融資方以本人或者他人(限自然人)名下的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款，貸款一般以中長(zhǎng)期為主。銀行房產(chǎn)抵押貸款的利率一般6%以上。

信托房產(chǎn)抵押貸款，受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其(或信托計(jì)劃中)指定的對(duì)象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以房產(chǎn)作為信托貸款的擔(dān)保方式。

典當(dāng)行房產(chǎn)抵押貸款，融資方以其所擁有的具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押向典當(dāng)行借款，可預(yù)先支付使用費(fèi)，并在約定的時(shí)間內(nèi)付清本息，贖回當(dāng)物。典當(dāng)行房產(chǎn)抵押貸款以短期融資為主，一般貸款期限在1-12個(gè)月，月息大約在3%左右。

小額貸款公司房產(chǎn)抵押貸款，融資方以自有房地產(chǎn)(如住宅、商鋪、寫字樓、廠房等)作為抵押物向小貸公司借款。按照央行現(xiàn)行規(guī)定，小額貸款公司貸款利率上限為基準(zhǔn)利率的4倍。

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，借款人以自有房地產(chǎn)作為抵押物向出借人提供擔(dān)保，在平臺(tái)上發(fā)標(biāo)借款的融資方式。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款的利率一般在10%以上。

房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的流程基本相同:

申請(qǐng)借款→機(jī)構(gòu)受理→提交材料→房屋評(píng)估→審核通過→簽訂合同→辦理公證及他項(xiàng)權(quán)利登記→發(fā)放貸款。

在這其中，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款增加的一個(gè)環(huán)節(jié)是在審核通過后，發(fā)布房產(chǎn)抵押標(biāo)，標(biāo)滿后發(fā)放貸款。五個(gè)渠道在途徑上雖然相同，但是在貸款利息的水平上，銀行年貸款利率最低，年利率大概在6%，但對(duì)貸款人資質(zhì)的要求較高，且從2013年以來，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押借款收緊，很難從銀行渠道獲得貸款，也使得P2P網(wǎng)貸平臺(tái)有了更大的機(jī)會(huì)參與到這一塊業(yè)務(wù)中來，成為當(dāng)前P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的重要細(xì)分市場(chǎng)。

(二)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款特點(diǎn)

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)采用線上和線下相結(jié)合方式。雖然P2P網(wǎng)貸平臺(tái)借助互聯(lián)網(wǎng)的特性，使得小額借貸突破了熟人、地域的條件限制，成為了更廣泛意義上的個(gè)人對(duì)個(gè)人借貸，但是房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其空間位置是固定的，房產(chǎn)抵押還需對(duì)抵押房屋進(jìn)行實(shí)地考察，所以必須采用線上和線下相結(jié)合的方式，這也導(dǎo)致房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模并不能迅速在全國(guó)范圍內(nèi)快速擴(kuò)張。對(duì)于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)來說，只有先在當(dāng)?shù)卦O(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，才能進(jìn)一步的拓展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，也有P2P網(wǎng)貸平臺(tái)采用與當(dāng)?shù)匦☆~貸款公司合作的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)的擴(kuò)張,但這樣業(yè)務(wù)的主動(dòng)權(quán)交到了小額貸款公司，借款人的質(zhì)量P2P網(wǎng)貸平臺(tái)并不好掌控，借款人資源也不在平臺(tái)手上，平臺(tái)與借款人中間還需通過小貸公司進(jìn)行溝通，勢(shì)必會(huì)增加借款人的貸款成本。

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開展房產(chǎn)抵押貸款以短期融資為主，平臺(tái)在借款期限的設(shè)定上基本上以12個(gè)月以內(nèi)為主，融資成本要高于銀行。而銀行貸款一般是中長(zhǎng)期貸款，短期對(duì)借款人的要求會(huì)較高，因此P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款比較適合短期內(nèi)急需資金周轉(zhuǎn)的企業(yè)或者短期內(nèi)消費(fèi)的個(gè)人。

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開展房產(chǎn)抵押貸款具有地域性，我國(guó)各省市地區(qū)在房地產(chǎn)使用和支配規(guī)定上有一些限制，并且每個(gè)地方的政策限制條件也不相同， P2P網(wǎng)貸平臺(tái)在開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，必須對(duì)當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行充分的調(diào)研，針對(duì)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

(三)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)分析

房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門檻較低，除純信用貸款業(yè)務(wù)的平臺(tái)以外，基本上所有的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)在這塊業(yè)務(wù)上都有所涉及，因?yàn)槭艿赜虻南拗疲壳吧形葱纬梢患移脚_(tái)獨(dú)大的局面，這也使得眾多平臺(tái)開展房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)可能性提高。目前來看，平臺(tái)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)主要集中在北京、廣州、深圳、上海等的地區(qū)，一方面是一線城市房?jī)r(jià)未來走勢(shì)普遍看好，止跌性強(qiáng)，增值保值的效果較好，另外一方面這些地方中小企業(yè)較多，對(duì)資金的需求較大。目前還有不少平臺(tái)專注于房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，例如安心貸和國(guó)誠(chéng)金融，安心貸是北京的一家平臺(tái)，房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)范圍是北京、上海、湖北武當(dāng)、吉林延邊;國(guó)誠(chéng)金融是上海的一家平臺(tái)，房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)范圍是上海。

從上面的分析可以看出，在借款人端通過房產(chǎn)抵押獲取貸款的途徑較多，銀行、典當(dāng)行、信托、小額貸款公司都有房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)與銀行相比手續(xù)辦理周期短、放款速度快、貸款門檻低，但與民間的其他機(jī)構(gòu)相比優(yōu)勢(shì)并不是很突出，利率水平也相差不大。房產(chǎn)抵押貸款在我國(guó)各地發(fā)展均較為成熟，各機(jī)構(gòu)市場(chǎng)份額占比也較為穩(wěn)定，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)想要進(jìn)去市場(chǎng)，在沒有明顯優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，拓展業(yè)務(wù)還是比較難的。對(duì)于新的市場(chǎng)，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)還需要克服渠道受限的挑戰(zhàn)。

目前“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+眾籌”模式的出現(xiàn)，又從投資人端，搶奪了部分投資人的注意。例如團(tuán)貸網(wǎng)推出的“房寶寶”和平安集團(tuán)推出的“好房眾籌”，通過向投資人提供優(yōu)質(zhì)的房源，發(fā)出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，期間經(jīng)過房產(chǎn)的價(jià)值變化，從而讓眾籌人獲得回報(bào)。相比較于房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，房屋眾籌項(xiàng)目投資人的參與度更高，其投資收益直接與投資人的投資經(jīng)驗(yàn)掛鉤，如團(tuán)貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”與東莞中信御園發(fā)起第一期別墅眾籌項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了年化收益40%。

(四)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)主要有內(nèi)部的審貸風(fēng)險(xiǎn)和房屋二抵的風(fēng)險(xiǎn)，外部面臨房地產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的法律條款風(fēng)險(xiǎn)，這些都會(huì)影響房屋作為抵押物的變現(xiàn)能力。

以房地產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款，需要確保房屋的價(jià)值能覆蓋借款人的違約金額，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)審貸的重點(diǎn)包括房屋的的市價(jià)估算和抵押率的確定，是否能有效控制借款人的投資成數(shù)，還需要考慮房屋產(chǎn)權(quán)的效力以及房屋的處置等問題，而且此類貸款一般較信用貸款的額度更大，更加考驗(yàn)平臺(tái)的審貸技術(shù)。

二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)。目前很多平臺(tái)，允許借款人進(jìn)行二次抵押。二次抵押是對(duì)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效，但需要房屋目前的估計(jì)值大于原評(píng)估值，只對(duì)大于原評(píng)估值的部分進(jìn)行抵押借款，但二抵無法享受優(yōu)先受償權(quán)。在對(duì)房屋進(jìn)行二次抵押貸款時(shí)，平臺(tái)要防范此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要提高借款人信用等級(jí)。

房地產(chǎn)抵押作為抵押物，其保值和增值性毋庸置疑，但是也要防范房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)行情引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及地域風(fēng)險(xiǎn)，如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)崩盤等。因此，在哪些地區(qū)開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，也是P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)需要重點(diǎn)考慮的因素。

房屋抵押面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先是《擔(dān)保法》規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”。因此在辦理此類貸款時(shí)，應(yīng)讓房產(chǎn)共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產(chǎn)抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導(dǎo)致抵押無效。其次是《擔(dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù)有效”;“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。因此，平臺(tái)在做風(fēng)控調(diào)查時(shí)，要弄清楚抵押是在出租前還是出租后，保證自己擁有處理抵押物的權(quán)利。

此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。因此，對(duì)于抵押物是借款人家庭唯一住房或有抵押房產(chǎn)中有老人居住的房產(chǎn)抵押要慎重。

從上述分析，可以看出P2P網(wǎng)貸平臺(tái)做房產(chǎn)抵押貸款，并不占優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我國(guó)房產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)相對(duì)成熟，產(chǎn)品流程標(biāo)準(zhǔn)程度高，業(yè)務(wù)產(chǎn)品容易復(fù)制和拷貝，雖然我國(guó)有規(guī)模較大的房貸市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)者眾多，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也較大。P2P網(wǎng)貸作為后來者，能否后來者居上，這取決于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)是否能獲取更多的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)抵押借款人，以及P2P網(wǎng)貸平臺(tái)公信力如何，能否吸引到更多的投資人。

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)還可以從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)入手，如建設(shè)設(shè)計(jì)企業(yè)、總承包施工企業(yè)、施工企業(yè)入手，做垂直細(xì)分市場(chǎng)，我國(guó)施工建設(shè)企業(yè)有近八萬家，除進(jìn)行房地產(chǎn)建筑的施工外，還有很多施工企業(yè)是針對(duì)電力、鐵路、礦山等行業(yè)開展業(yè)務(wù)，對(duì)這些企業(yè)短期融資，幫助建筑企業(yè)解決一部分“民間融資”難的問題的同時(shí)，也可以擴(kuò)大平臺(tái)業(yè)務(wù)規(guī)模。

來源：網(wǎng)易